阜平县高阜口村棚户区改造项目土地房屋 征收补偿方案（征求意见稿）

　　按照阜平县城乡总体规划实施要求，为加快城市棚户区改造和河龙公路阜平县城改线段项目建设进度，我县决定启动实施高阜口村棚户区改造项目土地房屋征收工作。依据国家、省市有关法律法规，结合我县实际，制定本方案。

　　一、征收实施单位

　　“阜平镇人民政府”为土地房屋征收实施单位。

　　成立“阜平县高阜口村棚户区改造项目土地房屋征收及工程建设指挥部”，具体负责组织实施土地房屋征收工作。

　　二、征收范围

　　阜平县高阜口村棚户区改造项目范围内（高阜口村北高阜口片、大道村小工自然村）的所有土地房屋及附属（着）物，具体范围以划定的征收红线为准。

　　三、补偿原则

　　（一）土地补偿原则

　　1、耕地按省政府颁发的征地区片价执行，即77000元/亩。同时，为使被征地农民保持原有生活水平，水浇地按每年每亩地1500斤小麦、每斤小麦1.5元的标准折合货币一次性给予15年补贴（共33750元），即110750元/亩；旱地按每年每亩地800斤玉米、每斤玉米1.2元的标准折合货币一次性给予15年补贴（共14400元），即91400元/亩。

　　2、荒山荒坡按8000元/亩标准进行补偿。

　　3、河滩、河流水面等其他未利用地按征收区片价的60%执行，即46200元/亩。村内空闲用地（未利用的平整土地），按水浇地进行补偿，即110750元/亩。

　　4、现状为农村宅基地的，在征地区片价、水浇地粮食补贴价格的基础上上浮40%给予宅基地征收补偿，即155050元/亩。（房屋有院墙的，墙内（含墙）的部分按宅基地标准补偿。房屋无院墙的，垂直房屋前墙10米内的部分按宅基地标准补偿；垂直距离不足10米的，按实有面积给予宅基地标准补偿。）

　　（5）现状为国有建设用地的，根据商业、住宅、工业等不同用途，依据城区基准地价确定。

　　（二）房屋补偿原则

　　住宅房屋、商业房屋、工业房屋按住建部关于《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）予以评估确定。

　　1、住宅房屋

　　（1）持有土地使用证（宅基地证）或房屋所有权证的合法建筑，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定。

　　（2）未取得土地使用证（宅基地证）或房屋所有权证的永久性建筑（一户一宅的按有宅基地证对待，参照住宅房屋第（1）条执行，一户一宅的由村委会负责认定），由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋评估办法评估后给予评估价格95%的补偿。

　　2、商业房屋

　　商业房屋（商业门脸）是指持有土地使用证且证载用途为商业或房屋所有权证且证载用途为商业的房屋。

　　（1）持有土地使用证且证载用途为商业或房屋所有权证且证载用途为商业的房屋，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定。

　　（2）持有住宅房屋土地使用证（宅基地证）或房屋所有权证的房屋，性质虽不为商业用途但已形经营既定事实的临街房屋，经营部分按住宅房屋评估价格上浮30%确定；选择产权调换只能选择住宅房屋。形成商业既定事实的认定工作，由指挥部牵头，镇村及市场监管局组成认定小组，逐户进行实地查看，认定是否符合形成既定事实条件，认定实际经营的面积。符合条件的经营部分按上浮30%执行，“临街”是指紧临无繁线两侧。

　　（3）未取得土地或房屋手续的临街永久性房屋，性质虽不为商业用途但已形成经营既定事实的，由具有相应资质的房地产评估机构按房屋评估办法评估后给予评估价格95%的补偿，经营部分在评估价格95%的基础上上浮30%确定，选择产权调换只能选择住宅房屋。

　　3、工业房屋

　　按重置价格结合使用年限及内部装饰因素由有资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　4、临时建筑

　　征收经过审批的超过期限的临时建筑及未审批的临时建筑，在规定期限内自行拆除的按重置价格结合成新率给予评估价格60%的补偿，在规定期限内，未自行拆除的，强制拆除，不予补偿。征收经过审批的未超过期限的临时建筑，按重置价格结合成新率给予补偿。

　　5、《中华人民共和国土地管理法》实施（1987年1月1日）以前形成的永久性建筑物，按合法建筑对待。

　　6、附属工程面积折算

　　（1）厦架。按照国家规范，有立柱的厦架，全部面积计入建筑面积；无立柱的折半计入建筑面积。为最大程度照顾群众利益，此次测量评估以前墙为准有无立柱全部计入建筑面积。其中以铝合金或彩钢等进行封闭的，按全面积结合成新率，以110—150元/㎡的标准进行评估，计入附属物价款。

　　（2）门斗。按照国家规范折半计入建筑面积。为最大程度照顾群众利益，此次测量评估以立柱外墙为准，以内的全部面积计入建筑面积。

　　（3）房檐。四面房檐不计入建筑面积。

　　（4）室外楼梯（含铁艺楼梯）。折半计入建筑面积。

　　7、产权认定

　　被征收人提供的房屋所有权证或土地使用证属于商业用途的必须到国土资源部门进行档案查询、认证；在与房屋征收部门签订征收补偿协议时将房屋所有权证、土地使用权证及查询认证手续交付房屋征收部门；房屋征收部门持房屋征收决定、征收补偿协议、房屋所有权证、土地使用权证到国土资源部门办理注销手续。

　　四、补偿安置

　　征收范围内的工业房屋，实行货币补偿；住宅房屋和商业房屋可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　（一）货币补偿。被征收房屋价值的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋基准价并结合被征收房屋的区域位置、建筑结构、新旧程度、建筑面积、装饰装修程度和配套设施、占地面积、土地使用权等因素评估确定。

　　精装修是指房屋达到基本入住条件后进行了加装门套、窗套、灯池、吊顶、壁纸、电视墙、整体厨房等装饰装修建设的。

　　（二）产权调换

　　1、安置房位置：按阜平县城乡总体规划、土地利用总体规划、 修建性详细规划布局，高阜口村北高阜口片回迁房屋安置区为北高阜口，大道村小工自然村回迁房屋安置区为西庄村保阜路南（东西二庄回迁区）。

　　2、安置房装修补贴标准：毛坯房，同时给予每户300元/㎡装饰装修补贴。

　　3、安置房交付时间：征收人和被征收人自签订土地房屋征收补偿和安置协议之日起二十四个月内将新建商品楼交付被征收人。

　　4、安置房逾期补偿标准：

　　由于房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，临时安置费在参照《保定市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十九条的基础上提高补偿标准：从逾期之日起，以规定标准为基数（10元/㎡/月），按被征收人房屋建筑面积，增加临时安置费，逾期半年之内的增加50%（15元/㎡/月）；逾期满半年不满一年的增加100%（20元/㎡/月）；逾期一年不满两年的增加150%（25元/㎡/月）；逾期满两年以上的增加200%（30元/㎡/月）。

　　5、安置房置换比例：

　　——持有土地使用证（宅基地证）或房屋所有权证

　　根据房屋的建筑结构、建筑面积、新旧程度、层次及装修情况等因素进行置换。

　　（1）住宅房屋主房砖混结构首层按1:1比例置换、二层1:0.9比例置换，砖木结构按1:0.9比例置换，土木结构按1:0.7比例置换；配房砖混结构按1:0.95比例置换，砖木结构按1：0.85比例置换，土木结构按1：0.65比例置换。

　　（2）长期无人居住的房屋，由镇村认定并公示，不予置换，给予货币补偿。

　　（3）非单元式自建楼房1—2层按住宅房屋置换比例对待（取得商业房产手续的除外），三层及以上给予货币补偿，不予置换。

　　（4）商业房屋砖混结构首层按1:1比例置换、二层按1：0.9比例置换，三层及以上给予货币补偿，不予置换；砖木结构按1:0.9比例置换。

　　（5）住宅安置房楼层调整系数：

　　北高阜口片产权调换住宅房（回迁房）为多层6层及小高层11层住宅楼。置换面积按下列系数进行计算调整（底商除外）：6层：以1层和5层为基准：1：1；2层和4层1：0.96；3层1：0.94；6层1：1.1；11层：以1-2层为基准：1:1；3、4、5层：1:0.98；6、7、10层：1:0.96；8-9层：1:0.94；11层：1:1.1。

　　大道村小工自然村产权调换住宅房（回迁房）为11层、15层、16层框架高层住宅楼。置换面积按下列系数进行计算调整（底商除外）：11层：以1-2层为基准：1:1；3、4、5层：1:0.98；6、7、10层：1:0.96；8-9层：1:0.94；11层：1:1.1；15层：以1-3层为基准：1:1；4、5及14层：1:0.98；6-9层：1:0.96；10-13层：1:0.94；15层：1:1.1；16层：以1-3层为基准：1:1； 4、5、6及15层：1:0.98； 7-10层：1:0.96；11-14层：1:0.94；16层：1:1.1。

　　（6）安置房回迁(含地下车位、储藏间)按土地房屋征收补偿和安置协议签订的先后顺序优先选择。

　　（7）土地面积不予置换，扣除主房、配房占压土地面积后，给予货币补偿。

　　（8）由被征收人按成本价（地下车位3200元/㎡、储藏间2000元/㎡）购买，也可按1:0.7（房屋产权调换面积：车位面积）调换车位、按1:1（房屋产权调换面积：储藏间面积）调换储藏间。

　　——未取得土地使用证（宅基地证）或房屋所有权证的，按上述置换比例的95%予以置换。

　　6、安置房面积差结算方式

　　安置房屋面积与被征收房屋面积置换差以现金方式结算，多退少补。安置房屋建筑面积超出或不足被征收房屋置换建筑面积部分按下列价格购买：

　　（1）住宅安置房屋面积超出被征收房屋置换建筑面积20%（含）以内的部分，按照2000元/㎡价格购买。

　　（2）住宅安置房屋面积超出被征收房屋置换建筑面积20%以外的部分，按2700元/㎡价格购买。

　　（3）住宅安置房屋面积不足被征收房屋置换建筑面积的部分，按照征收房屋时的评估价格结算。

　　（4）商业安置房屋面积超出被征收房屋置换面积部分，按市场价格购买，不足部分按征收房屋时的评估价格结算。

　　（三）其他事宜

　　1、以户为单位，住宅房屋选择产权调换的，置换回迁房屋面积不能超出被征收房屋全部置换面积的130%，如果只有一处住房置换一套最小户型的除外。

　　2、为最大程度照顾群众利益，达不到入住条件但主体已经完工的在建永久性建筑，一层可按政策予以置换，二层不予置换，以1300元/㎡为基准，根据水电暖门窗等设施情况，按照重置价格进行评估确定。

　　3、墙体为砖混，屋顶为彩钢顶，已达到入住条件的，按砖木结构对待。

　　4、墙体为砖混，屋顶为木质结构的，在原木质结构顶部钢筋水泥浇筑的，按砖混结构对待。

　　5、三面墙有砖腿结构、房屋腰线以下为砖砌结构，其余部分为土坯结构的房屋，按砖木结构对待。

　　6、采用长期租地（国有土地或集体土地）形式建设永久性建筑的，不予置换；以基准价格予以评估，扣除土地价款后，支付房屋所有者；其中认定为经营既定实事的临街永久性建筑，按评估价格扣除土地价款后予以30%上浮。

　　7、根据被征收人的搬迁过渡实际情况，就近安排其子女入学需求。

　　五、其他补偿

　　（一）搬迁补助费：以被征收人房屋建筑面积为基准，住宅房屋搬迁补助按15元/㎡的标准一次性到位；非住宅房屋按20元/㎡的标准一次性到位。

　　对从事生产、加工、维修经营行为的机械设备，按车间建筑面积给予100元/㎡的机械设备搬迁补助费。对从事露天生产经营的，按经营场地面积给予15元/㎡的搬迁补助费。

　　（二）临时安置补助费

　　1、选择货币补偿的，按被征收人房屋建筑面积给予6个月的临时安置补助费，临时安置补助费按10元/㎡/月的标准一次性到位。

　　2、选择产权调换的，过渡期间按被征收人房屋建筑面积给予临时安置补助费，临时安置补助费按10元/㎡/月的标准一次性到位。

　　（三）停产停业补偿费

　　房屋征收时正在生产经营的生产、经营性房屋，因房屋征收原因停产停业的，按被征收人房屋建筑面积给予100元/㎡的停产停业补偿费。生产、经营性房屋应当同时符合下列条件：

　　1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

　　2、有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；

　　3、已办理税务登记并具有纳税凭证。

　　（四）征收门楼、围墙、室外厕所、树木等地上物，依据阜建征字〔2017〕 号文件确定的补偿参照价格评估确定。

　　（五）征收拆除各种管线杆等公用设施的，有关部门积极配合，按时完成各种管线杆等公用设施的拆除和迁建，不得拖延时间。

　　六、奖励办法

　　被征收人在征收期限内签订房屋征收补偿协议并完成搬迁的，每户按征收补偿款4%给予奖励；逾期不再给予奖励。

　　七、优惠政策

　　征收个人住宅，被征收人符合城镇住房保障条件的，应当按下列原则优先给予住房保障：

　　1、实行货币补偿的，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足30㎡的，按30㎡给予补偿。

　　2、实行产权调换的，调换后的住房总建筑面积不得小于30㎡，属于低收入家庭且住房总建筑面积不足30㎡的，调换后的住房30㎡以内部分，被征收人不需支付房款；以30㎡为基准，安置房屋面积超出20%（含）以内的部分，按照2000元/㎡价格购买；安置房屋面积超出20%以外的部分，按2700元/㎡价格购买。

　　八、法律责任

　　（一）在征收公告规定的期限内，征收实施单位与被征收人达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案作出房屋补偿决定，并在房屋征收范围内进行公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政复议或行政诉讼期间，土地房屋价格争议，不影响征收方案的实施。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县政府申请法院依法强制执行。

　　（二）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁。对在征收过程中无理取闹、扰乱社会秩序，拒绝、阻碍征收工作人员依法征收，严重影响征收进度的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

　　（三）被征收人对评估结论（结果）有异议的，可申请评估机构进行复核评估，复核评估后如对评估结论（结果）仍有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向房地产估价专家委员会申请鉴定，房地产估价专家委员会应当在10日内出具鉴定结果，作为补偿决定的依据。

　　（四）县政府做出征收决定后，任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将征收调查的相关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。

　　请将《阜平县高阜口村棚户区改造项目土地房屋征收补偿方案》（征求意见稿）的意见、建议反馈至高阜口村委会和大道村委会，由村委会统一汇总后书面加盖公章报阜平县房屋征收补偿与管理办公室。

　　地址：阜平县环城路原质量监督局一楼

　　联系电话：0312-7280001